Muitas pessoas não se sentem seguras ao adquirirem um imóvel na planta, e por esta razão há bastantes controvérsias sobre o tipo de contrato utilizado para essa operação. Isto ocorre, tendo em que vista que ao adquirir um imóvel na planta, normalmente é celebrado um contrato de promessa de compra e venda entre as partes, mas não um contrato de compra e venda.
Qual a diferença entre promessa de compra e venda e contrato de compra e venda?
Em termos gerais, se tratando de um imóvel, a compra e venda te garante o direito de propriedade sobre o imóvel adquirido, ele é a compra e venda definitiva do imóvel.Já o contrato de promessa de compra e venda, garante um direito real de aquisição do imóvel, ao pagar o preço referente ao contrato, ou seja, com a quitação de todos os valores, terá direito à propriedade do imóvel.
Cumpre mencionar que para a consolidação da propriedade de fato, ainda é necessário o registro na matrícula do imóvel, no caso de celebração de ambos os instrumentos abordados acima.
Deste modo, levando em consideração que usualmente a promessa de compra e venda é mais comumente utilizada, sendo um investimento que possui condições descritas no instrumento para usufruto do comprador, tem a configuração de um contrato de longo prazo, ou seja, terá um tempo maior entre a celebração do contrato e a entrega do imóvel pronto, já que existe o período de construção.
Esse período costuma causar insegurança aos compradores, já que a obra pode ser impactada por inúmeras adversidades que impõem riscos à contratação. Então, como garantir mais segurança a esse tipo de contratação?
Cláusulas de Hardship e cláusulas MAC
Importadas de outros ramos do Direito, essas cláusulas permitem uma maior flexibilização aos termos contratados, a fim de que todos possam, com mais facilidade renegociar os termos da relação sem maiores dores de cabeça. A intenção delas é priorizar a preservação da relação contratual e amenizar perdas causadas por situações inesperadas.
A cláusula MAC é muito utilizada em contratos de longo prazo e seu nome é sigla para o termo em inglês material adverse changes, que em sua tradução literal significa “mudanças adversas materiais”. A referida cláusula estipula diretrizes de renegociação do contrato em caso de algum fato superveniente, ou seja, um cenário instaurado após a celebração do contrato, que muda as condições de cumprimento das obrigações ou ameace a continuidade da relação contratual.
Já a cláusula de Hardship, ou seja, “cláusula de tratamento excepcional”,também é muito utilizada em contratos de longo prazo. e também estabelece parâmetros que facilitam e determinam procedimentos para renegociação contratual em caso de impasse entre as partes.
A pandemia do Covid-19 foi o maior exemplo de que tudo pode mudar muito rapidamente, muitas pessoas se depararam com situações que não podiam ser previstas, assim, imagine o seguinte cenário: Você firmou um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel na planta que estipulava que o tempo de duração da obra seria de 8 meses. Apenas dois meses após o início das obras, a pandemia se instaurou e a obra ficou paralisada. Você quer que um valor X seja abatido do valor total necessário para quitação do valor do imóvel, porém, a empresa contratada quer que o valor continue o mesmo, sendo apenas alterada a data de entrega do imóvel.
Nesse cenário, temos duas partes em impasse quanto ao que deve ser feito para se manter a relação contratual, com diretrizes pré-estabelecidas, isso seria facilmente resolvido com a cláusula de Hardship, já que as partes não ficariam à mercê da arbitrariedade de cada uma. Além disso, temos uma situação que ameaça a continuidade dessa relação, o que seria solucionado com uma cláusula MAC, não deixando a situação escalar para uma completa impossibilidade de as partes reaverem, sem a entrada de um processo judicial, que não só encarece a relação, mas também impõe uma espera maior, quanto aos seus investimentos no objeto do contrato.
Ficou alguma dúvida? Estamos à disposição para respondê-lo através do e-mail contato@gabrielamacedo.adv.br
Por Thais L. Magalhães
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