A aquisição de um imóvel próprio é o sonho de todos os brasileiros, seja para fins residenciais ou como forma de investimento. De qualquer maneira, a negociação envolvendo patrimônios imobiliários é uma realidade que quase todos irão se deparar em algum momento da vida.
Porém, esse tipo de investimento demanda, na grande maioria das vezes, o desprendimento de uma elevada quantia financeira. Muitos ainda pensam que a aquisição de um imóvel implica somente as tratativas entre as partes, os acertos financeiros e as burocracias cartorárias.
Ocorre que, a compra e venda de uma propriedade, vai além dessas simples questões. A simples tratativa, o exame da documentação das partes, e até mesmo do imóvel, não são suficientes para garantir a segurança jurídica necessária às partes.
A validade do negócio pode sofrer reflexos em razão de circunstâncias somente verificáveis através de uma análise mais detida. É comum ouvirmos, no cotidiano, que, após a compra e venda e seu posterior registro, o imóvel não poderá sofrer com nenhum problema dos seus antigos proprietários. Esse pensamento não está de acordo com a realidade.
É possível encontrar no ordenamento jurídico brasileiro, diversas disposições que vão de encontro ao pensamento retromencionado. Mas como isso é possível? Para responder esse tipo de questionamento, irei apresentar um caso prático.
Vamos supor que Juliana adquire uma casa de Maria Eduarda, desprendendo uma quantia de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Após realizar a compra do imóvel, Juliana se dirige ao cartório de registro de imóveis competente e, realiza o procedimento de transferência da propriedade para o seu nome, registrando a compra e venda na matrícula do imóvel (que estava livre e desembaraçada de ônus reais). Após um certo tempo, Juliana é notificada pelo juízo, onde é informada que o imóvel que a mesma adquiriu, é objeto de uma ação de execução proposta anteriormente à compra, correndo assim, o risco de ter o seu imóvel executado por conta de uma ação que não era direcionada e ela.
Se observarmos o caso acima, a possibilidade de execução do imóvel após a sua aquisição poderia ter sido evitada caso Juliana tivesse realizado a Due Diligence imobiliária. Isto porque, a simples análise da certidão da matrícula do imóvel, ou mesmo da documentação das partes, de forma superficial, não são garantias de tornar a compra do imóvel segura.
A Due Diligence imobiliária, que tem relação com o termo "diligência prévia", é uma espécie de "auditoria" prestada pelo advogado especializado em direito imobiliário. Nessa diligência será feita uma análise das informações relativas ao imóvel, documentos das partes envolvidas, além disso, o advogado irá verificar também as certidões dos distribuidores estaduais e federais, da justiça do trabalho e demais certidões necessárias, a fim de verificar se existe alguma ação tramitando que possa implicar em problemas futuros referentes a unidade imobiliária objeto do negócio jurídico.
Este tipo de análise vai muito além daquelas que são realizadas rotineiramente nas transações imobiliárias, isso porque também serão analisados outros documentos e informações na esfera estadual e federal e que podem gerar implicações de natureza tributária e fiscal, trabalhista, cível e outros, visando não somente dar o parecer sobre a situação atual das condições para a negociação como também dos riscos futuros, acaso existentes. Ao final da Due Diligence, é emitido um parecer pelo advogado especializado, garantindo ainda mais segurança para o negócio, uma vez que a emissão do parecer é atividade privativa de advogado.
A segurança jurídica nas transações imobiliárias são de grande importância tanto para quem vende, quanto para quem está adquirindo sua propriedade, uma vez que existem inúmeras situações que podem trazer problemas para as pessoas que não se preocupam em fazer a análise detalhada do negócio, são exemplos disso a fraude contra credores, fraude à execução, perda do imóvel por evicção, possiblidade de responder por dívidas e obrigações que incidem sobre o imóvel (ex; IPTU, condomínio), suportar restrições decorrentes de lei (ex: zoneamento, legislação ambiental), dentre outras.
Porém, essa diligência não se trata apenas de verificar os riscos que podem envolver o negócio jurídico. A Due Diligence deve, além de encontrar as situações que podem implicar em problemas futuros, fornecer opções para que a negociação tenha um desfecho positivo, mediante apresentação de soluções jurídicas ou ao menos apresentar às partes elementos para - uma vez ciente dos riscos - possam discutir uma eventual renegociação dos valores do contrato.
Portanto, a Due Diligence imobiliária é um serviço de grande valia para quem almeja adquirir um imóvel, com maior segurança jurídica, cercando-se dos cuidados necessários para que o negócio seja válido, afastando as surpresas indesejáveis que possam estar suscetíveis.
Ficou alguma dúvida? Estamos à disposição para respondê-lo através do e-mail contato@gabrielamacedo.adv.br
Por Lucas Carvalho