UM INCAPAZ PODE REALIZAR COMPRA E VENDA DE UM IMÓVEL?


Ao fazer a compra e venda de um imóvel em que um incapaz possui a propriedade, é necessário seguir criteriosos requisitos para a compra e venda do bem, tendo em vista que este ato pode ser anulado por decisão judicial na hipótese de haver alguma irregularidade.


Cumpre mencionar que, em se tratando de incapacidade para exercer atos civis, os procedimentos são muito mais delicados, pois necessitam de uma aprovação prévia do responsável e até mesmo de juiz competente, para que seja atestada a validade do negócio jurídico.


Quem é considerado incapaz?


De acordo com os arts. 3º e 4º do Código Civil, os incapazes não possuem pleno direito de exercer livremente os atos da vida civil, como por exemplo, a compra e venda de um bem. Por isso, é necessário destacar que os incapazes são: i) os menores de 18 anos; ii) os que não conseguem exprimir sua vontade, conforme laudo médico.


Por esta razão, é necessário que as pessoas supramencionadas sejam representadas por um tutor, em se tratando de um menor, ou um curador, na hipótese de incapacidade comprovada por laudo, para exercer o negócio jurídico. Portanto, a primeira questão a ser identificada é a representação do incapaz, se esses já possuem responsáveis legais por administrar os bens.


Como ter certeza que a venda não irá ser anulada?


Para que sejam cumpridos todos os requisitos legais, é imprescindível a autorização judicial sobre o negócio jurídico, uma vez que, mesmo representados, os incapazes devem ter seus bens protegidos pelo Estado.


Conforme dispõe o Código Civil, os responsáveis não podem ultrapassar os limites da administração do imóvel, podendo apenas ser vendido mediante aprovação do juiz, que se aplicam a ambas as possibilidades de incapacidade.


Neste sentido, é preciso uma atenção redobrada ao adquirir um imóvel de um incapaz, tendo em vista que suas ações são reguladas pelo Estado, podendo prejudicar todo o negócio jurídico caso não se cumpram todos os requisitos.


Como conseguir a autorização judicial?


Para uma autorização judicial de venda do imóvel, o interessado deve contratar um advogado para ingressar com um processo judicial onde irá solicitar um alvará que permita a alienação do bem.


Os responsáveis pelo incapaz menor devem apresentar dois pontos principais no processo: i) a necessidade na venda do imóvel, que condiz ao sustento do menor e ii) o interesse da prole, qual seja uma demonstração de que aquela ação será mais vantajosa ao incapaz, como um investimento mais lucrativo.


Já em se tratando de interditos, ou seja, os que são capazes pela idade, mas possuem incapacidade atestada por laudo médico, e também os que possuem representação por tutor, devem seguir três requisitos: i) manifesta vantagem, isto é uma demonstração clara de benefício único e exclusivo ao incapaz; ii) avaliação judicial, em outros termos, uma avaliação para atestar que aquele bem não trará prejuízos ao incapaz com a venda e; iii) aprovação do juiz quanto ao valor do imóvel.


Quanto ao último requisito, deve se tomar como base o valor conforme a avaliação legal, e ainda, deve ser depositada a quantia na conta judicial do processo de alvará da venda, uma vez que os tutores e curadores apenas podem ter dinheiro dos incapazes unicamente para o sustento dos mesmos.


Assim, além do alvará para a venda do imóvel, terá que ser emitido outro alvará para o saque da quantia, quando comprovada a necessidade do incapaz e posterior prestação de contas quanto aos valores gastados.


E no caso de a compra já está em fase de anulação por descumprimento dos requisitos?


Tendo o negócio jurídico sido feito sem observância aos requisitos e ações demonstradas anteriormente, e posteriormente sido anulado ou estando passível à anulação, o adquirente ainda possui direitos garantidos.


Em tal caso, o comprador pode solicitar a restituição do valor pago pelo bem, e até mesmo das benfeitorias realizadas no imóvel.


Assim, resta demonstrada que a necessidade inicial ao adquirir um imóvel é contatar um advogado para uma análise específica do seu caso e as particularidades envolvidas, para que não haja risco futuro de prejuízos irreparáveis.


Fonte: https://www.marianagoncalves.com.br/post/venda-de-imovel-de-um-incapaz

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