Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça ao julgar a AREsp 1.851.616, reafirmou o entendimento de que, em caso de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa do compromitente comprador, o critério para retenção dos valores pagos seria de 25% pela construtora.
Vale ressaltar que esse entendimento vale para contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018, conhecida como "lei dos distratos", tendo em vista que a rescisão de contratos firmados a partir do dia 28/12/2018 devem seguir as disposições nela estabelecidas.
Neste caso, o Tribunal de Justiça de Goiás havia determinado que a incorporadora deveria restituir, em uma única parcela, os valores pagos pelo consumidor aplicando uma multa de apenas 10%. Porém, no recurso, os advogados da incorporadora sustentaram que a retenção de apenas 10% dos valores pagos, a título de multa por distrato, iriam fazer com que a empresa arcasse com os prejuízos que foram causados por uma decisão unilateral do compromitente comprador.
Dessa forma, o ministro Marco Buzzi, ao reafirmar o entendimento do Superior Tribunal, lembrou que a 2ª Seção do STJ, ao julgar o Resp. 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, havia decidido que a "orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal — retenção de 25% dos valores pagos — nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%".
Na sua decisão, o ministro, entendeu que o TJ-GO, ao julgar o caso, afirmou que seria cabível a retenção do percentual de 10% dos valores, considerando apenas o montante pago pelo consumidor, porém deixou de analisar também, o valor dos custos que a incorporadora arcou ao longo da obra. Ou seja, deixou de contrapor os valores pagos pelo compromitente comprador com os valores gastos pela empresa compromitente vendedora, e por este motivo a sentença merecia reforma.
Em outra decisão recente, a 3ª Turma do STJ, deu provimento ao recurso especial ajuizado pelo Ministério Público, estabelecendo também o limite de retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente que desistiu do negócio jurídico ou se tornou inadimplente.
O caso acima foi julgado em dezembro de 2020, e se tratava de uma ação civil pública movida pelo Ministério Público de São Paulo em face de duas imobiliárias que pactuavam nos contratos, a retenção de 50 e 70% do montante pago pelo adquirente, na hipótese de resolução do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude de inadimplência do consumidor.
Dessa forma, é possível verificar que vem se consolidando na jurisprudência brasileira, o padrão-base de 25% para a retenção dos valores pagos pelo compromitente comprador em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel por culpa do consumidor ou inadimplência do negócio jurídico.
Por Lucas Fonseca da Costa de Carvalho. contato@gabrielamacedo.adv.br
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