O desfazimento dos compromissos de compra e venda de imóveis é situação relativamente comum no mercado imobiliário e costuma ser um momento complicado, especialmente para o comprador, ainda que a iniciativa do distrato tenha partido dele.
Isso porque os compradores costumam estar numa posição de vulnerabilidade quando presente a relação de consumo entre as partes, já que contratos de adesão celebrados normalmente contêm cláusulas abusivas quanto à retenção dos valores pagos até o momento da desistência, possibilitando a retenção de até 70%.
Neste contexto, em ação coletiva proposta pelo MP/SP, o STJ decidiu que, nos casos em que o comprador desistir do negócio imobiliário, o vendedor poderá reter apenas 25% dos valores já pagos. Importante ressaltar, no entanto, que, quando o desfazimento do contrato ocorrer por culpa do vendedor, a restituição ao consumidor deverá ser integral (Súmula 543/STJ).
A Corte decidiu também que, nestes casos de desfazimento do negócio por culpa do comprador, a quantia paga a título de comissão de corretagem já se considera incluída nos 25% a serem retidos. Este entendimento decorre do fato de que a comissão de corretagem é considerada despesa administrativa e, portanto, deve ser de responsabilidade do vendedor.
Em seu voto, a Ministra Relatora Nancy Andrighi afirmou que:
“Assim, por consequência lógica de se tratar de uma despesa administrativa da vendedora, ela [taxa de corretagem] deve ser considerada incluída no percentual de 25% (vinte e cinto por cento) dos valores pagos na hipótese de rompimento do contrato por culpa ou iniciativa do consumidor, já que referido percentual tem plena natureza indenizatória e cominatória, fazendo, pois, frente a todas as vicissitudes decorrentes do rompimento do contrato.”
Interessante destacar ainda a ementa do julgado:
DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.
1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.
2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.
3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.
4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.
5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de
forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.
6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.
7. Recurso especial conhecido e provido.
Interessante observar, no entanto, que tal decisão possui maior relevância nos contratos celebrados antes da vigência da Lei 13.786/2018, a qual prevê expressamente que, nos distratos por culpa do comprador, a retenção poderá ser de até 25%, sendo acrescido ainda ao valor retido o equivalente à integralidade da comissão de corretagem.
Gabriela Macedo Advocacia, escritório especializado em Direito Imobiliário, Condominial, Empresarial e Extrajudicial. contato@gabrielamacedo.adv.br. Instagram @falecomaadv
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