Neste ano, a Lei 8.009/90 completa trinta anos de sua vigência. A referida norma dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família e possui extrema relevância no ordenamento jurídico brasileiro, dentro do qual o bem de família¹ é impenhorável.
No entanto, a lei em questão prevê exceções a esta regra, especialmente em seu art. 3º. Neste contexto, um dos temas de maior debate diz respeito ao bem de família do fiador nos contratos de locação.
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Com relação a este tema, Daniel Ustárroz fez um apanhado do alcance do conceito de bem de família, tendo chegado às seguintes conclusões:
O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas – Sumula 364 do STJ.
A proteção contida na Lei 8.009/90 alcança não apenas o imóvel da família, mas também os bens móveis indispensáveis à habitabilidade de uma residência e os usualmente mantidos em um lar comum;
Não há que se falar em prazo decadencial ou prescricional para a arguição da oponibilidade de bem de família, pois a jurisprudência do STJ orienta que a impenhorabilidade de bem de família é matéria de ordem pública, suscetível de analise a qualquer tempo e grau de jurisdição, operando-se a preclusão consumativa somente quando houver decisão anterior acerca do tema; É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou moradia de sua família.
Quanto à exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/90, em âmbito jurisprudencial, em 2006 o STF decidiu, no julgamento do RE 407.688, que é legítima a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, dando origem ao precedente fixado no Tema 295 da Corte:
"É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no artigo 3, VII, da lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no artigo 6 da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000"
Ainda neste sentido é a Súmula 549 do STJ, que dispõe: “É válida a penhora de bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação.”.
Entretanto, recentemente a 1ª Turma do STF, em julgamento do RE 605.709/SP, tratando a respeito do tema no contexto das locações comerciais, com fundamento na dignidade da pessoa humana, na proteção ao bem de família e na quebra da isonomia, decidiu em sentido oposto, afirmando que nos contratos de locação comercial com garantia fiduciária, se o fiador possuir apenas um imóvel, este não poderá ser penhorado. Ou seja, afastou a exceção prevista no art. 3º, VII, dos contratos de locação não residencial.
Vale ressaltar que o referido acordão se encontra pendente de embargos de divergência para fixar uma nova tese.
No entanto, a partir deste julgamento, muitos tribunais passaram a modificar seus entendimentos, dando origem a decisões conflitantes e inúmeras críticas, provocando grande insegurança jurídica acerca do tema.
Gabriela Macedo Advocacia, escritório especializado em Direito Imobiliário, Condominial, Empresarial e Extrajudicial. contato@gabrielamacedo.adv.br. Instagram @falecomaadv
Fontes:
Migalhas Edilícias - https://migalhas.uol.com.br/coluna/migalhas-edilicias/337589/penhorabilidade-do-bem-de-família-do-fiador-em-contratos-de-locacaoea-sua-aplicacao-jurisprudencial
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm
¹Lei 8.009/90 – Art. 1º. O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.
Art. 2º Excluem-se da impenhorabilidade os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.