A locação por temporada pelos aplicativos recentemente tem sido um assunto bastante polêmico nas decisões dos Tribunais Pátrios, já que apesar de não haver ilegalidade em realizar locações por temporada, elas devem ser destinadas à residência temporária do locatário, conforme dispõe o artigo 48 da Lei 8.245/1991, podendo em caso contrário haver intervenção do condomínio.
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Nesse sentido foi a decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, quando julgou não haver ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta por um condomínio de Londrina, que após assembleia, incluiu um item na convenção para proibir o aluguem por temporada de suas respectivas unidades por qualquer período inferior a 90 dias.
O caso julgado confirmou decisão já proferida pelo STJ de que cabe ao condomínio, por meio de assembleia, decidir acerca da permissão ou não de locações das unidades autônomas por curto período, observando a destinação prevista na convenção.
Na decisão dos julgadores, foi analisado o critério de compatibilidade da exploração econômica de uma unidade condominial com a destinação exclusivamente residencial, já que o aluguel por curto período não seria compatível com o conceito de residência, ou seja, permanência, atribuído pelo artigo 48 da Lei do Inquilinato.
Isso porque, a pessoa que reserva uma locação em plataforma virtual, costuma permanecer por curto ou curtíssimo período, sem qualquer intenção de constitui residência no local, de modo que seria necessário a alteração da destinação do edifício para que a locação por tão pouco tempo fosse amplamente permitida.
Essa definição levaria à aplicação do artigo 1.351 do Código Civil, que apresenta a seguinte disposição:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Ou seja, para que houvesse a locação por curta temporada seria necessário a alteração da destinação do edifício, o que só seria possível com a aprovação da unanimidade dos condôminos.
Além disso, a restrição que alterou a convenção de condomínio, versando sobre a limitação temporal da locação se deu em conformidade com o artigo supramencionado, pela maioria de 2/3, visto que tal alteração não tem o condão de alterar a destinação do imóvel.
É importante ressaltar que o caso não é de repercussão geral, e que a proibição é de uma situação específica em um condomínio de Londrina, o que não significa que todos os condomínios deverão proibir a locação via Airbnb ou outras plataformas digitais, uma vez que conforme citado anteriormente o alugue por temporada no Brasil é legal, com previsão expressa na Lei do Inquilinato.
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Por Maria Clara Rocha Terencio