Os contratos de compra e venda de imóveis, por possuírem riscos e se tratar de um patrimônio, que muitas vezes se relacionam com o sonho das pessoas, devem ser elaborados e celebrados com bastante cautela.
A título de exemplo, podemos perceber que grande parte dos brasileiros passam grande tempo da sua vida, se planejando, guardando dinheiro e sonhando com a aquisição da casa própria. Além disso, ainda que não seja o único imóvel do patrimônio do comprador ou do vendedor, geralmente lidamos com bens que são importantes e tem grande valor aos envolvidos.
Deste modo, na elaboração de um contrato de compra e venda deve haver uma grande preocupação com os requisitos de sua validade, objetivando não incorrer em uma nulidade do negócio, que gere um desconforto, frustração ou até mesmo perda do patrimônio pelas partes.
Vale ressaltar que, é corriqueiro o uso de modelo de contato de compra e venda de imóveis, sendo preocupante não só as peculiaridades de cada caso que não serão abarcadas por um instrumento contratual genérico, assim como pelas mudanças do mundo jurídico que podem não ser tratadas por um modelo padrão.
Neste sentido, passamos a versar acerca da nulidade do negócio jurídico, ou seja, do contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes.
Quais as possibilidades de nulidade do negócio?
Antes de tudo, cumpre mencionar que são inúmeras as possibilidades de nulidade do negócio jurídico, mas serão tratadas as razões mais comuns que ocorre na celebração de contratos de compra e venda de imóvel.
Primeiramente, o firmamento do contrato deve ser dotado de boa-fé, ou seja, a intenção dos contratantes devem se adequar às normas legais, sem a finalidade de infringi-las.
Para melhor ilustrar, imaginemos que João é réu em um processo, e tem conhecimento sobre a possibilidade do seu imóvel ser penhorado para o pagamento da dívida. Ocorre que, o sujeito vende e transfere o bem a outrem, sem avisa-lo acerca da demanda judicial, incorrendo em uma fraude à execução, e tornando o negócio nulo em razão da má-fé do vendedor.
Assim, é extremente importante que seja realizada uma análise sobre o imóvel e o vendedor antes da compra, para evitar desgastes futuros.
Na mesma medida, o imóvel a ser transferido deve ser licito, no qual não irá infringir alguma lei, possível de ser adquirido, e determinado, ou seja, demonstrando as especificidades da coisa. Caso contrário, o negócio poderá ser nulo na falta de algum dos requisitos mencionados.
Em segundo lugar, outra forma de tornar o contrato nulo, é se esse tiver sido firmado por uma parte absolutamente incapaz, ou seja, aquele que possui menos de 16 (dezesseis) anos. Aqueles que são absolutamente incapazes, apenas podem firmar um contrato de compra e venda de imóvel como vendedores se: i) for representado por um responsável legal, e ii) possuir uma autorização legal.
Já, no caso do menor absolutamente incapaz que figurar como comprador no contrato de compra e venda, existem duas peculiaridades: i) sendo o recurso a ser utilizado para compra de outra pessoa, haverá o recolhimento de ITBI (imposto comum à compra e venda de imóvel), e também do ITCMD, no qual incide sobre a doação, que nesse caso é a quantia utilizada para a aquisição do bem, e ii) não irá necessitar de autorização judicial.
Porém, na ausência desses requisitos dentro das referidas hipóteses, novamente o contrato poderá ser nulo para o âmbito jurídico.
Outra prática comum se refere à falta de escritura pública na transferência de imóveis que custem valor superior a trinta vezes o salário mínimo, no qual é exigido conforme o art. 108 do Código Civil.
Embora existam exceções tratadas em leis específicas que suspendem a exigibilidade da escritura pública, na maioria das vezes será necessário, uma vez que sua ausência pode gerar a nulidade da compra e venda do imóvel.
Por fim, também existe a possibilidade de simulação, ou melhor, uma declaração de que aparenta ser algo, mas que em verdade não é. Esses casos ocorrem, por exemplo, quando um negócio que aparenta ser uma compra e venda, na verdade se trata de uma doação em vida, que não poderia ser feita da maneira que foi exercida, tornando o instrumento nulo.
O que ocorre se o negócio for nulo?
Quando existe a nulidade do negócio, será considerada a inexistência ou invalidez do contrato de compra e venda do imóvel, e o instrumento contratual não produzirá os efeitos esperados pelas partes na sua celebração.
Portanto, é de extrema importância o acompanhamento de um profissional de sua confiança no momento de celebrar um contrato de compra e venda de imóvel. Isso porque, além daquele bem compor o seu patrimônio, alguns detalhes podem levar a prejuízos financeiros, diante da nulidade do negócio.
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Por Maria Eduarda Crispim