É corriqueiro que em diversas negociações e compras de imóveis ocorra a venda em duplicidade, ou seja, dois compradores acreditam estar adquirindo um imóvel isoladamente. Porém, um ou dois vendedores, estão negociando o mesmo imóvel para duas pessoas ou mais, sem que essas tenham conhecimento.
Desta forma, faz-se necessário entender quais os direitos dos adquirentes e de que modo será solucionada a duplicidade de compra imóvel, até mesmo em caso de registro da venda na matrícula.
Quais as opções da compradora diante a venda em duplicidade?
No caso da venda em duplicidade, na medida em que o vendedor descumpriu a oferta feita às partes, conforme o artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor é facultado ao consumidor três opções: i) exigir o cumprimento forçado ao que foi proposto na oferta, ii) aceitar outro produto ou serviço equivalente à oferta inicial, ou iii) rescindir o contrato, sendo restituído na quantia desembolsada, incidindo correção monetária e perdas e danos.
Portanto, trazendo à realidade da venda em duplicidade, é possível identificar que a primeira opção supramencionada é pouco viável, tendo em vista que se ambas as compradoras exigirem o cumprimento da oferta, não será possível a sua realização.
Assim sendo, devem ser consideradas como efetivas as seguintes possibilidades:
1. Solicitar que a vendedora lhe conceda um imóvel de mesmo valor ou similar;
2. Pedir a substituição por perdas e danos, quando a vendedora não consegue por alguma razão o exigido pela compradora lesada;
3. Requerer a rescisão do contrato de compra e vendado imóvel, no qual o valor pago será devolvido cumulado com a correção monetária e perdas e danos.
Contudo, cada caso deve ser analisado criteriosamente para uma escolha correta que se adeque à realidade da venda e condição das partes envolvidas.
Quem não ficar com o imóvel, tem direito a danos morais?
Não são todos os casos de venda de imóvel em duplicidade que o comprador lesado terá direito a danos morais, isso porque deve haver uma caracterização da violação aos direitos da personalidade do indivíduo.
De modo a exemplificar tal situação, para o comprador ter direito à indenização, é necessário que o erro da vendedora tenha sido capaz de causar alguma dor, sofrimento, aborrecimento, estresse, etc.
Para melhor ilustrar, em recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial de n° 1.745.429, foi negado o pedido de danos morais a um consumidor que se deparou com uma venda em duplicidade.
O relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze, entendeu que, embora a compradora tenha alegado uma frustração sobre o desejo de adquirir uma casa própria, as empresas vendedoras por outro lado, reconheceram o erro e devolveram imediatamente os valores pagos, inclusive oferecendo uma outra unidade similar no mesmo empreendimento.
Sendo assim, há de ser observada em cada caso não somente as frustrações e expectativas da parte adquirente do imóvel, como também sobre as soluções e comportamento da vendedora quanto ao reconhecimento do seu erro, para que assim possamos compreender a possibilidade ou não de indenização por danos morais.
O que acontece se a duplicidade alcançar o registro na matrícula de imóvel?
Se a venda em duplicidade for registrada na matrícula do imóvel, a primeira transmissão registrada irá prevalecer, tendo em vista que a segunda venda foi realizada por quem já não podia fazê-la.
Nas palavras do Ministro César Asfor Rocha, no julgamento do Recurso Especial nº 104.200, entendeu que:
“Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente.”.
Também, deve-se ressaltar que mesmo havendo boa fé ou que o contrato de compra e venda firmado entre as partes do segundo registro tenha sido celebrado primeiro, apenas a primeira venda registrada na matrícula prevalecerá.
Neste sentido, além das opções listadas anteriormente, neste caso poderá a parte lesada também propor ação contra a serventia que efetuou o registro em duplicidade na matrícula do imóvel.
Diante o exposto, é necessário que sejam observadas as particularidades de cada caso, para adequar uma solução eficaz que compreenda todas disposições legais aplicáveis.
Fonte: STJ
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Por Maria Eduarda Crispim Pedrão