O Tribunal de Justiça de São Paulo alterou seu entendimento sobre a responsabilidade do comprador de imóveis em leilões do pagamento de eventuais dívidas de IPTU anteriores à aquisição do bem, mesmo que o edital tenha previsão para o pagamento.
Inicialmente, é necessário esclarecer que os leilões de imóveis correspondem a uma modalidade de alienação dos mesmos, sendo uma forma de expropriação do patrimônio de um devedor, podendo ocorrer de maneira judicial ou extrajudicial.
Os leilões judiciais têm previsão expressa no artigo 886 do Código de Processo Civil, sendo sempre realizados por meio de um procedimento judicial, seja uma ação de execução ou uma ação que tramite em fase de cumprimento de sentença. Já os leilões extrajudiciais acontecem, normalmente, quando o bem tenha como origem a penhora de uma garantia, como por exemplo em contratos de alienação fiduciária.
Nos recentes julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo, foi levado em conta o disposto no parágrafo único, do artigo 130 do Código Tributário Nacional, segundo o qual créditos nos casos de arrematação em hasta pública relativos a imposto cujo o fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis são transferidos para o próprio preço do imóvel, de modo que os editais de leilões não poderiam exigir que o arrematante se responsabilizasse pelos encargos fiscais.
Esse foi o entendimento da 18ª Câmara de Direito Público, que julgou favoravelmente a uma construtora que arrematou um imóvel em leilão, afastando a responsabilidade da empresa em responder pela dívida de IPTU do imóvel adquirido.
Nesse sentido, também foi o julgamento da 14ª Câmara de Direito Público, referente a um leilão promovido pela Prefeitura de Praia Grande/SP, no qual a desembargadora-relatora Silvana Malandrino Mollo manteve decisão favorável ao comprador, afirmando que o edital não poderia conter previsão legal acerca da existência de débitos tributários incidentes sobre o imóvel.
A relatora pontuou que ainda que o preço do imóvel não seja suficiente para cobrir o débito tributário, o comprador não seria responsável pelo pagamento da dívida em questão, sendo passível ao ente público o ajuizamento de uma ação de execução fiscal para cobrar o saldo remanescente do antigo proprietário do bem.
Assim, a mudança desse entendimento repercute no funcionamento do mercado imobiliário ao conferir maior proteção ao adquirente de imóveis em leilões judiciais, vez que o arrematante recebe o imóvel livre e desembaraçado dos encargos fiscais devidos até a data da expedição da carta de arrematação, que tem o efeito de extinguir tais ônus sobre o bem imóvel arrematado, tendo a previsão do valor a ser desembolsado pelo comprador que fica restrito ao valor do lance.
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Por Maria Clara Rocha Terencio