A compra e venda de imóvel exige uma análise não apenas do bem, como também do vendedor, tendo em vista os riscos inerentes ao firmamento do contrato.
Supomos que João adquira empréstimo com um banco, e futuramente veio a descumprir com uma parcela. Posteriormente, a referida instituição financeira entra com um processo em face de João para cobrar o débito, e o juiz não apenas defere a cobrança, como ordena a penhora de algum imóvel de propriedade do réu. Em meio a essa situação, João vende um imóvel de sua propriedade à Regina, e a mesma o aliena, através de uma imobiliária a um casal, Maria e José.
Contudo, Maria e José, além de não conhecer João, inicial vendedor, também não tinham conhecimento da ação e da possível penhora do imóvel, adquirindo-o de boa-fé.
Esse caso ocorreu de forma parecida, e foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sede de julgamento de recurso, que apenas a primeira venda, ou seja, entre João e Regina, seria considerada uma fraude à execução, tendo em vista que o segundo comprador não tinha conhecimento da ação.
O que seria considerado fraude à execução?
A fraude à execução, conforme art. 158 do Código de Processo Civil, é reconhecido diante da alienação de bens pelo devedor, em momento no qual este seja objeto de uma ação judicial, ou esteja passível a uma penhora.
No exemplo demonstrado anteriormente, a fraude à execução foi reconhecida no ato da venda do imóvel que ocorreu entre João e Regina, tendo em vista que o mesmo transferiu o bem no intuito de se esquivar de suas obrigações ao pagamento do débito.
Para tanto, foi sustentado pela relatora do recurso supramencionado, Nancy Andrighi, que:
“(...) são pressupostos genéricos da fraude à execução: (i) processo judicial em curso em face do devedor/executado; (ii) registro, na matrícula do bem, da penhora ou outro ato de constrição judicial ou averbação premonitória ou, então, prova da má-fé do terceiro adquirente.”
Assim, no entendimento da magistrada, para o reconhecimento da fraude à execução, existem três requisitos:
1.Existir um processo em face do vendedor;
2.Ser averbada na matrícula do imóvel a indisponibilidade referente ao processo;
3.Ser provada alguma ma-fé do adquirente.
O adquirente que não tiver conhecimento da ação pode perder o imóvel mesmo assim?
Acontece que, conforme demonstrado anteriormente, no caso em concreto, apesar de ter sido reconhecida a fraude à execução na primeira alienação, o segundo adquirente não possuía conhecimento do processo, inexistiu qualquer constrição ou averbação na matrícula do imóvel que pudesse demonstrar alguma restrição do bem, no qual impossibilitasse a compra e venda, e ainda não restou provado alguma má-fé dos compradores, não sendo reconhecida qualquer fraude em momento secundário.
Porém, se fosse reconhecida a fraude à execução, o bem ficaria vulnerável para uma possível penhora e perda do imóvel pelo adquirente.
Posto isso, é importante frisar sobre a necessidade de realizar uma análise prévia antes de adquirir um imóvel, seja referente ao próprio bem, como também do vendedor, tendo em vista os diversos riscos inerentes à transação. Neste caso, o ideal é contratar um profissional da sua confiança para conceder uma maior segurança para firmar um contrato que pode incorrer até mesmo em uma fraude à execução.
Fonte: STJ - REsp 1.863.999
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Por Maria Eduarda Crispim