É possível desfazer promessa de compra e venda de imóvel sem ação judicial?


O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do Recurso Especial de nº 1.789.863/MS, entendeu que o compromisso de compra e venda que possui cláusula resolutiva expressa, ou seja, previsão de desfazimento do contrato, pode ser rescindido sem ação judicial.


O Relator do caso, Ministro Marco Buzzi, interpretou que o desfazimento do compromisso de compra e venda pode ocorrer extrajudicialmente, nos termos da Lei nº 13.097 de 2015, desde que haja previsão no contrato anterior ao inadimplemento do devedor, bem como diante da composição dos requisitos legais.


Em qual caso posso desfazer o compromisso de compra e venda?


Primeiramente, para o desfazimento do compromisso de compra e venda, é necessário que no contrato as partes tenham estabelecido uma cláusula de rescisão contratual expressamente, conforme art. 474 do Código Civil em conjunto com a Lei 13.097/15.


Na cláusula expressa, são estabelecidas as possíveis causas para o desfazimento do contrato, quais sejam o descumprimento e inadimplemento dos termos firmados livremente.

Além disso, caso essa previsão não exista no contrato principal originalmente, é possível que as partes firmem um aditivo, apenas sendo necessário que a celebração desse ocorra antes da situação de inadimplência.

Portanto, existindo a previsão de rescisão do contrato em caso de inadimplência, o interessado poderá pedir pelo desfazimento da relação contratual sem necessitar de ação judicial, porém, cumprindo todos os requisitos previstos.

Quais os requisitos para a rescisão contratual sem ação judicial?

Diante de cláusula de resolução do contrato por inadimplemento, é necessário que se conceda um prazo de pagamento ao devedor. Isto porque, para rescisão do contrato sem a necessidade de ação judicial, devem ser observados os seguintes requisitos:

1 .A comprovação de inadimplência;



2. Notificação extrajudicial informando ao devedor a pretensão pela rescisão do contrato;

3. Aguardar o fim do prazo para o pagamento do valor devido.

Esses passos são imprescindíveis para que seja caracterizada uma rescisão contratual de total direito para o credor. Contudo, isso não exclui as possibilidades para que devedor ajuíze ação no intuito de manter o contrato, em situações excepcionais.

O referido entendimento adotado pelo STJ garante uma solução mais rápida e simples, de modo a garantir a autonomia privada diante do que foi acordado entre as partes na celebração do contrato.

Contudo, para cada situação específica deve ocorrer uma análise para aplicação adequada da legislação, tendo em vista que a lei abarca requisitos específicos, não devendo ser utilizado de maneira genérica.

Fonte: STJ – REsp 1.789.863-MS, Quarta Turma, Relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma,


Data de Julgamento: 10/08/2021.

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Por Maria Eduarda Crispim Pedrão

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