A usucapião, em sua essência, constitui forma de aquisição originária da propriedade imóvel em razão do exercício da posse, com animus domini, por determinado período, devendo atender aos demais requisitos estabelecidos em lei. Dessa forma, ao reconhecer a aquisição originária do bem por usucapião, o Direito garante a destinação social do bem.
Porém, quando se trata de bens públicos é necessário ter um certo cuidado. Isso porque, o art. 183, §3º, e o art. 191, parágrafo único, ambos da Constituição Federal, determinam expressamente, que os bens públicos não estão sujeitos a ação de usucapião, uma vez que se trata de um bem coletivo e iria ferir o interesse social.
O que são bens públicos?
Os bens públicos, segundo o artigo 98 do Código Civil, são “os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno, sendo que todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa que pertencerem”. Além disso, os mesmos possuem como características (regime jurídico) a alienabilidade condicionada, impenhorabilidade, imprescritibilidade e a não-onerabilidade.
Em regra, os bens públicos são utilizados pela própria Administração ou pelas Entidades Públicas que os detêm. Porém, os mesmos podem ser destinados ao uso por particulares, desde que não seja utilizado para interesses exclusivamente privados, devendo atingir o fim público.
O que é regime de enfiteuse ou aforamento?
O conceito de aforamento ou enfiteuse é de um direito real e perpétuo de possuir, usar e gozar de coisa alheia e de empregá-la na sua destinação natural, mediante o pagamento de um foro anual. Com o advento do Código Civil de 2002, foi proibida a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses, porém, aquelas até então existente continuam vigentes.
Segundo o doutrinador Melhim Chalhub:
"pela enfiteuse, dá-se o desdobramento dos poderes do domínio, fazendo com que sobre um mesmo imóvel coexistam, simultaneamente, um domínio direto (também chamado domínio eminente) e o domínio útil. O domínio direto é a nua propriedade, e permanece com aquele que era o titular do domínio pleno do imóvel, sendo denominado senhorio direto ou, simplesmente, senhorio, enquanto que o domínio útil reúne faculdades relativas à posse, ao uso, ao gozo do imóvel, bem como o direito de transmiti-las, sendo essas faculdades atribuídas ao titular do direito real de utilização e exploração econômica perpétua do imóvel, ao qual se dá o nome de foreiro ou enfiteuta"
Através da enfiteuse o proprietário do bem imóvel atribui a um terceiro o domínio útil do bem, ainda assim conservando a propriedade. Dessa forma, o proprietário, então, conserva a titularidade do bem, ao passo que o enfiteuta se torna o titular do domínio útil do imóvel, podendo usar, fruir e alienar.
É possível usucapião do domínio útil de bem público?
A usucapião é um modo de aquisição originária de propriedade, também denominada de prescrição aquisitiva, que se caracteriza pela posse prolongada da coisa, devendo ser cumprido os demais requisitos para que o direito seja adquirido.
Conforme dito anteriormente, nos termos do artigo 183, § 3º, da Constituição Federal, com replicação no artigo 102 do Código Civil, os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. Porém, no que se refere ao Domínio Útil, o mesmo pode ser objeto de usucapião uma vez que a propriedade do imóvel permanece inalterada. Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do Agravo Interno no Recurso Especial 1642495/RO, de relatoria do Ministro Marco Buzzi, se pronunciou da seguinte forma:
“É possível reconhecer a usucapião do domínio útil de bem público sobre o qual tinha sido, anteriormente, instituída enfiteuse, pois, nesta circunstância, existe apenas a substituição do enfiteuta pelo usucapiente, não trazendo qualquer prejuízo ao Estado. Precedentes”.
Assim, é possível observar que a usucapião de bem sob regime de enfiteuse não abrange a propriedade do imóvel, que continuará sendo de titularidade do Ente Público, já que o objeto da ação será o domínio útil.
Dessa forma, a possibilidade de usucapião do bem público, além de garantir a função social da propriedade pública, gera receita para o Estado, uma vez que o detentor do domínio útil irá dever a Taxa de Ocupação, laudêmio e foro, além de manter a propriedade preservada.
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Por Lucas Carvalho