Os empreendimentos imobiliários, sejam eles residenciais ou comerciais, são criados com o objetivo de atender ao planejamento do Incorporador, assim como de suprir os interesses daqueles que buscam imóveis com determinadas especificidades.
Ocorre que, no mês de junho de 2022, o Plenário da Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei 4000/21, que deu origem a Lei 14.405/22, sancionada pelo atual Presidente da República no dia 12 de julho de 2022.
A nova lei alterou o Código Civil de 2002, autorizando a mudança da destinação do edifício, ou de unidade imobiliária, caso a mesma fosse aprovada pelo quórum de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, o mesmo necessário para a alteração da convenção de condomínio.
O texto da Lei 14. 405/22 foi aprovado com a seguinte redação:
Art. 1º O art. 1.351 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”
Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Qual era o quórum antes da vigência da Lei 14.405/22?
Antes da lei acima ser sancionada, o quórum para a alteração da convenção do condomínio eram os mesmos 2/3 (dois terços) dos votos. Porém, para a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, era necessário que tal alteração fosse aprovada por unanimidade dos condôminos.
Contudo, se observarmos a realidade dos condomínios, é possível chegar à conclusão que alcançar a unanimidade dos votos para a aprovação é uma missão (quase) impossível. Antes da vigência da nova lei, bastava que apenas um condômino não comparecesse a assembleia destinada a deliberação da alteração de destino de alguma área do condomínio, para que os demais fossem impedidos de aprovar tal mudança.
Essa dificuldade em alcançar a aprovação pela unanimidade dos votos resultavam em duas opções: não realizar a alteração até que todos tivessem interesse ou fazê-la por meio do poder judiciário, que demoraria alguns anos até a solução definitiva.
Quais os benefícios que podem decorrer da sanção da nova lei?
A lei sancionada pelo presidente no dia 12 de julho de 2022, trouxe uma pequena alteração textual no art. 1.351 do Código Civil brasileiro, porém é uma grande mudança na forma de organização dos condomínios.
A diminuição do quórum de aprovação para mudança de destinação de edifício, ou unidade imobiliária, tem como objetivo, solucionar algumas questões enfrentadas por milhares de condomínios.
Um exemplo onde a nova redação da lei pode ser aplicada é na questão das áreas comuns. Quando é feita uma incorporação imobiliária e sua posterior construção, muitas vezes são criadas uma infinidade de opções de áreas comuns (sala de estudos, parquinhos, cinema, espaço pet, sauna, salão de jogos, etc), porém tais áreas acabam caindo em desuso ao longo do tempo, ao espaço que são criadas novas necessidades nos condôminos.
Dessa forma, muitas vezes é necessária a mudança de destinação desses espaços, para que sejam supridas essas novas demandas. No entanto, o que antes necessitária a aprovação por unanimidade, hoje apenas dois terços conseguem aprovar essa alteração.
Mas o alcance dessa nova disposição normativa não para pôr ai, ela pode ser utilizada na ocupação das regiões centrais em grandes cidades, com a conversão de edifícios comerciais, que foram abandonados em virtude da pandemia, para uso residencial ou misto.
Portanto, podemos observar que a unanimidade acaba limitando as deliberações, a perpetuação do destino físico do edifício, não acompanhando a evolução das cidades e das necessidades humanas, evitando que espaços ociosos ou depredados sejam transformados em áreas realmente aproveitáveis.
Quais os malefícios que podem surgir com a Lei 14. 405/22?
Com a nova redação proposta pela nova lei, a mudança de destinação do edifício ficou mais fácil de ser feita, como dito anteriormente. Essa alteração poderia influenciar diretamente na rotina interna do edifício, gerando aumento de custos, pois o condomínio teria novas despesas para se adequar a nova modalidade proposta.
Podemos observar isso em um exemplo, uma pessoa adquire uma sala em um edifício comercial, abrindo ali um consultório médico e formando a sua clientela naquele endereço. Porém, após um certo tempo, os demais condôminos resolvem que aquele edifício passará a ser residencial.
Nesse caso, a pessoa teria que abandonar o seu consultório imediatamente, afetando assim o seu direito de propriedade disposto no art. 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal, bem como o seu direito de usar, gozar e dispor do imóvel, garantido pelo art. 1.228 do Código Civil de 2002, nos moldes em que a unidade imobiliária fora adquirida.
Por tudo quanto exposto, é inegável que a Lei 14.405/22 possui uma grande aplicabilidade nas situações cotidianas nos condomínio, sendo possível observar que apesar de recente, trouxe com ela pontos positivos e negativos, sendo objeto de debate por juristas ao redor de todo o Brasil.
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Por Lucas Carvalho