As obras e serviços de infraestrutura disponibilizados para todos os proprietários de loteamentos urbanos são realizados e viabilizados em razão das taxas cobradas pelas as associações de moradores.
No entanto, este é um assunto que dá origem a inúmeras discussões, as quais costumam girar em torno do conflito entre a liberdade de associação e o enriquecimento ilícito dos proprietários.
Após submeter a questão à apreciação do STF, a Corte fixou tese de repercussão geral no seguinte sentido:
"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis."
Ou seja, a tese fixada protege os proprietários não associados até a lei 13.465/17¹, privilegiando a livre associação, mas protege também a boa-fé e a eticidade, uma vez que possibilitam a cobrança de taxas após o advento da referida lei, se observados os critérios estabelecidos.
O julgamento se deu após o ajuizamento de uma ação contra uma associação de proprietários, com o objetivo de declarar a inexigibilidade de valores cobrados pela associação, a título manutenção e conservação de algumas áreas do loteamento. A autora alegou que as cobranças seriam indevidas por se tratar de um loteamento de natureza pública e não de condomínio fechado. Todavia, os pedidos foram indeferidos em 1º e 2º graus, sob o fundamento de que a atuação da associação em benefício do loteamento assemelha-se a condomínio fechado.
No STF, a matéria foi abordada de forma diversa e a decisão foi fundada no voto do Ministro relator, Dias Toffoli, que defendeu a feição constitucional do princípio da liberdade associativa.
Entretanto, o entendimento não foi unânime, tendo apresentado divergências, por razões diversas, os Ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski e Marco Aurélio.
Para Edson Fachin, são constitucionais as taxas cobradas por associação de proprietários em loteamento urbano para custear obras e serviços de infraestrutura que são disponibilizados a todos os proprietários, com fulcro na obrigação de partilhar despesas que beneficiam a todos, buscando evitar a locupletação pelo esforço alheio.
Num placar de 5x4x1x1, a tese do Ministro Dias Toffoli foi vencedora e fixada como de repercussão geral a respeito do tema.
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Gabriela Macedo Advocacia, escritório especializado em Direito Imobiliário, Condominial, Empresarial e Extrajudicial. contato@gabrielamacedo.adv.br. Instagram @falecomaadv
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Fontes:
Migalhas Quentes - https://migalhas.uol.com.br/quentes/337977/stf-conclui-julgamento-sobre-taxas-de-associacoes-de-proprietarios-de-loteamentos-urbanos.
¹ “Art. 36-A . As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”