Em decorrência das estruturas dos condomínios edilícios terem mudado muito durante os últimos anos, sendo cada vez mais comum projetos com diversos edifícios e áreas comuns com serviços e equipamentos cada vez mais sofisticados, resultando em uma mudança nas necessidades de manutenção de um condomínio.
O significado de obras no Código Civil está presente nos artigos 1.341 e 1.342, se interpretando no sentido amplo, englobando construções, benfeitorias, melhoramentos, e outros investimentos realizados no edifício em geral.
De acordo com o entendimento majoritário, sendo a obra de qualquer intervenção no condomínio que resulte em uma novidade, não existente no plano inicial da edificação e no memorial de incorporação, será aplicado o “acréscimo” do art. 1.342 do Código Civil, dependendo do quórum qualificado de condôminos de dois terços para a aprovação.
Tratando-se de obra referente a qualquer intervenção no condomínio, além da aquisição de pertenças, mas sempre em partes já existentes, sem implicar em acréscimo, dependerá do voto de dois terços se for qualificada como obra voluptuária e do voto da maioria dos condôminos quando se tratar de obra útil.
Contudo, para a realização de obra que implique em alteração substancial da destinação ou uso das partes comuns, independentemente da espécie de obra, ou seja, acréscimo, obra útil ou, ainda, voluptuária, demandará da unanimidade dos condôminos. Isso porque, por exemplo, nenhuma obra pode transformar uma área antes especificada como estacionamento em sala de ginástica sem que haja a aprovação em unanimidade por todos os condôminos.
Ademais, se tratando de incumbências do síndico, o atual Código Civil acrescentou, no art. 1.348, inciso V, o dever de conservação, que caso não seja respeitado, pode lhe impor responsabilidade civil em razão da omissão, podendo, inclusive, motivar a sua destituição nos termos do art. 1.349 do Código Civil.
Se as despesas com a conservação destinada ao síndico forem pequenas, não há a necessidade de assembleia para discussão da obra. Todavia, se as despesas com a conservação forem excessivas e urgentes, o síndico deve realizar as obras, sem prévia autorização, e depois dar a ciência à assembleia, não sendo estas urgentes, o síndico deverá contar com a aprovação dos condôminos.
Assim, tendo em vista todos esses quóruns necessários para realização de obras no condomínio, bem como a responsabilidade do síndico, qualquer que seja a obra deverá contar com a clara menção por instrumento de convocação para dar publicidade a todos os condôminos que se pretende aprovar.
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Por Maria Clara Rocha Terencio
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