Quando o assunto são débitos condominiais em atraso, surge questionamento interessante, tanto para condôminos quanto para administradores: qual o limite dos juros moratórios aplicáveis nestes casos?
O disposto no artigo 1.336, I e § 1º do Código Civil, estabelece o seguinte:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
(...)
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Verifica-se, portanto, que, no contexto condominial, há certa liberdade para a porcentagem a ser imposta em casos de inadimplência, devendo sempre ser observado aquilo que houver sido estipulado na Convenção do Condomínio.
Por outro lado, sabe-se que as relações privadas e de Direito devem se submeter a princípios firmados na Constituição Federal e no ordenamento jurídico como um todo, impondo alguns limites à autonomia das vontades, buscando evitar o abuso do direito, conforme previsto no art. 187 do Código Civil:
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Apesar do artigo acima não vincular os juros de mora nas taxas condominiais ao patamar de 1%, não significa que as partes estejam inteiramente livres para impor a porcentagem que considerarem ser devida. Ou seja, os juros de mora devem seguir uma regra geral de proporcionalidade e razoabilidade.
Além desses princípios mencionados, vale destacar também os princípios da boa-fé objetiva, função social e vedação ao enriquecimento sem causa, que devem ser sempre observados, a fim de evitar o afastamento do referencial ordinário vigente e a fixação de juros abusivos.
Diante desse quadro, podemos encontrar uma baliza no artigo 1º da Lei de Usura (Decreto 22.626/33) que traz uma definição máxima para juros moratórios em caso de débitos condominiais, definindo fronteiras claras entre o licito e o ilícito.
"Artigo 1º — É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal".
Uma vez que a norma acima não foi revogada, entende-se ser possível aplicá-la de modo subsidiário e complementar ao art. 1.336, § 1º do Código Civil, a fim de evitar que sejam estipulados juros abusivos dentro do contexto das relações condominiais.
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Gabriela Macedo Advocacia, escritório especializado em Direito Imobiliário, Condominial, Empresarial e Extrajudicial. contato@gabrielamacedo.adv.br. Instagram @falecomaadv