O inadimplemento das cotas condominiais e suas penalidades

No cenário da maioria dos condomínios, é possível destacar o crescimento do inadimplemento condominial diante da crise econômica que perfaz a atual realidade brasileira.


Deste modo, é necessário compreender quais são as medidas viáveis, principalmente no que tange as cobranças das cotas condominiais e suas respectivas penalidades e correções.





Quais são os parâmetros previstos em lei?


O Código Civil prevê em seu artigo 1.336, parágrafo 1º, a seguinte disposição:

Art. 1.336. São deveres do condômino:


§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.


Deste modo, os juros legais que são cobrados pelo atraso de pagamento, devem estar previstos pela Convenção de Condomínio, caso contrário, esse poderá perfazer o percentual de 1% ao mês previsto em lei.


Contudo, para qualquer alteração das disposições já incluídas na Convenção, como o percentual de juros legais, é necessária a aprovação de ao menos dois terços dos condôminos para tal.


Embora o percentual de 1% ao mês não seja o patamar máximo dos juros, não é indicado que este seja convencionado em valor elevado, tendo em vista que percentuais mais altos tendem a ser considerados abusivos pelos tribunais.


O Tribunal de Justiça do Paraná, em sede de julgamento de Apelação Cível, entendeu como abusivo os juros moratórios estipulados em 10% pelo condomínio, convencionando-o em 2%. O Relator Luiz Lopes afirmou que mesmo sendo possível fixar na Convenção juros acima de 1%, esse deve-se mostrar proporcional e fora da esfera abusiva.


Por outro lado, é ideal que o cálculo para apuração do valor do débito com juros, seja realizado na modalidade pro rata die, no qual será calculado por dia de atraso, e não o mês integralmente, oferecendo uma maior exatidão da quantia total.


Já a multa, que é utilizada como forma de penalização, de modo a reprimir o inadimplemento da prestação, deve estar prevista na Convenção respeitando o teto de 2% ao mês. Conforme determinado no Código Civil, a multa deve perfazer a quantia máxima de 2%, não sendo possível a sua majoração.


Qual o índice para correção monetária no qual devo usar?


No que diz respeito à correção monetária, essa tem a finalidade de preservar o valor real da dívida no momento do pagamento da prestação. Deste modo, em razão da existência de diversos índices para aplicação, como IGP-M, INPC, IPCA, entre outros, a Convenção do Condomínio também deve estabelecer o índice no qual será utilizado para correção monetária em caso de inadimplemento do condômino, para que produza uma maior segurança ao condomínio no momento da cobrança.


Caso não exista essa previsão, fica a critério do condomínio instituí-la, mas nos casos em que a cobrança ocorra pela via judicial, o juiz poderá indicar qual índice será aplicado em sua decisão.


Posso cobrar os honorários advocatícios contratuais?


Por fim, os honorários advocatícios podem ser cobrados junto ao montante devido pelo condômino, no qual geralmente está entre a taxa de 10 à 20% sobre o valor atualizado do débito.


Ocorre que, nos casos em que este percentual não está previsto expressamente na Convenção, a maioria dos Tribunais entendem pela sua inaplicabilidade total. Deste modo, é necessário, e até mesmo imprescindível, prever o percentual exato a ser cobrado do condômino no que se refere aos honorários advocatícios na Convenção condominial.


Diante disso, é notória a indispensabilidade de previsão, dentre as cláusulas de penalidade da Convenção de Condomínio, dos percentuais e valores exatos a serem cobrados aos condôminos inadimplentes, para uma maior segurança jurídica e estabilidade do condomínio.

Ficou alguma dúvida? Estamos à disposição para respondê-lo através do e-mail contato@gabrielamacedo.adv.br


Por Maria Eduarda Crispim Pedrão

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