O processo de urbanização no Brasil teve início no século XX, e se deu pela busca da população das zonas rurais, por melhores condições de vida. O processo de industrialização dos centros urbanos foi fundamental para que a urbanização se expandisse cada vez mais no país, com isso o êxodo rural teve uma grande crescente, principalmente de nordestinos que queriam fugir da seca e da escassez de recursos básicos, em busca de novas oportunidades nos centros urbanos.
Ocorre que, como o avanço populacional foi intenso, as cidades não possuíam estruturas de moradia para todos que chegavam, além disso, como muitos saiam das zonas rurais sem condições financeiras, se iniciou o processo de ocupação irregular do espaço nos centros urbanos brasileiros.
Assim, é possível observar nas cidades, a existência de loteamentos, construções e ocupações, irregulares. Outrossim, a busca pela casa própria é o sonho de muitos brasileiros, porém, o custo de vida tem crescido cada vez mais, principalmente nos centros urbanos, o que impulsiona as construções irregulares.
São nesses núcleos urbanos informais que o direito real de laje terá incidência. Vamos entender inicialmente de que se trata a chamada “laje”. Na linguagem coloquial, “laje” e “superfície” são expressões que podem ser tomadas como sinônimo, todavia, na linguagem jurídica existe uma certa diferença. Dessa forma, o direito real de laje tem por objeto uma construção realizada sobre, ou abaixo, de outra. Isto posto, podemos observar que esse direito abrange tanto o espaço aéreo com o subsolo dos terrenos, conforme art. 1.510-A, §2º, do Código Civil de 2002:
Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
(...)
§ 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original.
Não obstante, o direito real de laje só pode ser instituído quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes. Assim, é um direito real que só terá incidência em núcleos urbanos informais, isto é, aqueles nos quais não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que a regularização tenha sido realizada conforme a legislação vigente à época.
Qual a diferença entre o direito de laje e o condomínio edilício?
No condomínio edilício, o proprietário detém a propriedade de uma fração ideal do terreno e da área comum do condomínio. Já no direito real de laje, o sujeito não será proprietário de uma fração ideal e nem de outras áreas pertencentes aos outros proprietários, mas sim da laje como um todo. Um ponto importante é que onde existe condomínio não se pode instituir o direito real de laje.
Em relação às obrigações e direitos inerentes ao lajeário, destaca-se o direito de preferência a ele concedido quando o proprietário da construção-base desejar alienar o bem; responder pelos encargos tributários sobre a sua unidade; manter a segurança na realização das obras para construção ou melhoria da laje, já que há dependência física entre a construção-base e a laje.
Qual a responsabilidade tributária?
Tendo em vista que o direito de laje trata de uma unidade imobiliária individualizada, o titular do direito real, no que diz respeito a sua responsabilidade tributária, responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o seu imóvel.
Por se tratar de um direito real sobre coisa própria, sua transmissão está sujeita à incidência tributária. Sendo assim, caso a mesma seja transferida a título gratuito ou sucessão mortis causa, estará sujeita à incidência do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), se a transmissão for onerosa, irá incidir sobre a mesma o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
No que se refere à forma de aquisição, a Lei nº 13.465/2017 foi omissa, dessa forma deve ser aplicado o entendimento, no qual exige escritura pública para a constituição de direitos reais no que tange aos imóveis acima de 30 salários-mínimos, e no caso de ser abaixo do referido teto pode ser realizado através de escritura particular, nos termos do Art. 108 do Código Civil.
Como surgiu o direito real de laje?
No ano de 2016, foi editada a Medida Provisória nº 759, que trazia em seu texto o direito de laje. Essa MP tinha como objetivo trazer à população mais carente maior segurança jurídica quanto aos locais que habitam.
No processo legislativo da MP nº 759/2016, foram feitas diversas alterações em seu texto, resultando na Lei 13.465, de 11 de julho de 2017. A nova lei teve como objetivo se adequar ao máximo às realidades vivenciadas nos núcleos informais, tendo sido dedicado um capítulo inteiro ao direito de laje.
A lei criada em 2017 incluiu o direito de laje no rol de direitos reais elencados no art. 1.225, do Código Civil de 2002. Ademais, a referida lei inseriu, também, o parágrafo nove no art. 176 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos).
Analisando o recém-criado direito real, é possível observar que o instituto possui uma dupla dimensão, por um lado se trata de um direito de fruição de bem alheio e de outro lado possui a natureza de direito de propriedade. O primeiro é no sentido de que o indivíduo construiu sobre a moradia de outro, ou seja, tem a perspectiva de que em relação ao solo e a primeira construção tem um direito real sobre coisa alheia. Já na segunda, a própria construção sobre a laje é um autêntico direito de propriedade.
Neste contexto, fica evidente o desdobramento do direito de laje em três níveis frente ao direito de propriedade, quais sejam, propriedade do solo, propriedade da primeira construção (superficiário) e propriedade da laje.
Isto posto, é possível observar que a iniciativa do Poder Executivo, foi um grande passo para o acesso das famílias, que vivem em núcleos urbanos informais, à regularização dos imóveis.
Com o advento da Lei 13.465/17, é crescente o número de pessoas que buscam os Cartórios de Registro de Imóveis com a intenção de regularizar suas unidades imobiliárias por meio do direito real de laje.
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Por Lucas Carvalho