Não é nenhuma novidade que, a cada ano que passa, a população brasileira vem crescendo de forma exponencial. Assim, se torna cada vez mais comum, vermos as cidades se tornando ainda mais verticalizadas.
A construção de empreendimentos, tanto residenciais como comerciais, tem se tornado mais frequentes. Com isso, passamos a perceber mais pessoas que adquirem imóveis localizados no mesmo local, o que termina gerando conflitos decorrentes dessa convivência.
A vida em condomínio exige que, além dos direitos, os moradores cumpram seus deveres. Um dos conflitos que são amplamente discutidos, é a respeito da forma correta de divisão proporcional das despesas condominiais.
O Código Civil brasileiro, Lei 10.406/2002, em seus artigos 1.315 e 1.336, dispõe que o pagamento das taxas condominiais na proporção da sua fração ideal é uma das obrigações do condômino.
“Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.”
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”
Comumente nos condomínios brasileiros o cálculo do valor da contribuição mensal dos moradores é realizado somando todas as despesas relacionadas ao empreendimento e divide-se pela fração ideal do condômino.
O que é fração ideal?
Trata-se de quanto do terreno pertence a cada condômino, isso porque, as edificações compreendem partes que são de propriedade exclusiva do morador e outras que são comuns a todos os moradores. Podemos levar em conta que a área privativa é referente a unidade autônoma de uso exclusivo de seu proprietário, já as áreas comuns, são aquelas consideradas de propriedade comum de todos os condôminos, como piscina, quadras desportivas, salão de festas, academias e etc.
Dessa forma, fração ideal é o quanto de um terreno pertence a cada condômino, ou seja, o incorporador realiza o cálculo das áreas de propriedade exclusiva e comum, resultando na proporção do terreno do condomínio que pertence a cada proprietário. É importante observar que caso o incorporador não determine o mesmo não poderá registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Critérios para a fixação das contribuições mensais
Tendo em vista o acima exposto, é possível observar que dentro de um mesmo condomínio podem existir unidades autônomas com diferentes frações ideais, com isso, o legislador consignou no ordenamento jurídico brasileiro, disposições acerca da matéria.
De acordo com o art. 12, §1º, da Lei 4.591/64, dispõe o seguinte:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
Já o Código Civil Brasileiro, como vimos anteriormente, traz no inciso I, do art. 1.336, que entre os deveres do condômino está o de “contribuir para as despesas de condomínio, na proporção de suas frações ideais”.
Posto isso, a lei determina que a taxa de condominial deve ser cobrada tomando como base de cálculo a fração ideal da unidade, porém, também existe dispositivo legal trazendo que a cobrança também poderá ser feita de outra maneira desde que estipulado previamente pela convenção do condomínio.
A grande maioria dos condomínios, hoje, segue o disposto no Código Civil, e cobram suas taxas condominiais com base na fração ideal da unidade, todavia, alguns optam pelo cálculo baseado no número de unidades, em que o rateio das despesas é feito de forma igualitária. É preciso observar que, caso não exista previsão na convenção condominial, a cobrança deverá seguir o disposto no CC/02.
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Por Lucas Carvalho