Condômino inadimplente e o uso das áreas comuns do condomínio


As situações de inadimplência das taxas condominiais sempre será um assunto delicado, e são um dos grandes problemas que os síndicos devem enfrentar, quando se trata da gestão condominial.





São inúmeros os motivos que levam a inadimplência da taxa condominial, como aqueles que entendem não ser devida a taxa de manutenção ou alegar faltar amparo legal para isso, abusividade do montante exigido, estar enfrentando dificuldades financeiras por variados motivos ou ser um devedor contumaz, são as hipóteses mais comuns e requerem um grande controle financeiro por parte dos gestores do condomínio para manterem as contas em dia e o fluxo de caixa positivo.


Essa situação, que já era uma realidade nos condomínios brasileiros, teve um grande aumento durante a pandemia da COVID-19. As incertezas que cercam o país, como o fechamento de empresas, o aumento no índice de desemprego e o elevado aumento dos preços de produtos básicos, influenciaram diretamente na perda de renda de muitos brasileiros.


Segundo um levantamento feito pelo Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) para o jornal A TARDE, só no mês de agosto de 2021 foram propostas 1.348 ações por inadimplência em condomínios, número que representa um crescimento de 7,2% em relação ao mesmo mês de 2019, antes da pandemia.


O que poucos sabem é que esse inadimplemento referente às cotas condominiais não pode ser utilizado como justificativa para restringir o uso das áreas comuns do condomínio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores, pelos condôminos inadimplentes.


Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial nº 1699022/SP. Por unanimidade, o colegiado deu provimento ao recurso de uma proprietária que estava proibida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das taxas condominiais.


Para o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial, o art. 1.335, II, do Código Civil de 2002, deixa claro que a garantia no uso das áreas comuns do condomínio é um direito do condômino. “Além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem excluir a utilização dos demais”, afirmou o relator.


Dessa forma, é possível observar que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei, com o objetivo de constranger o devedor ao pagamento dos débitos condominiais.


Não é uma novidade na jurisprudência brasileira decisões neste sentido, no ano de 2016 a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1.401.815/ES, decidiu no mesmo sentido, declarando a impossibilidade de regras regimentais restringirem o acesso às áreas comuns em caso de não pagamento de taxas condominiais.


Em outro julgamento recente (processo n° 1011349-32.2019.8.26.0223 TJ/SP), o juiz Gustavo Gonçalves Alvarez, da 3ª Vara Cível do Guarujá, para o magistrado, é "inviável a imposição de restrição de uso, em desfavor do inadimplente, das áreas comuns ou de lazer, sob pena de ofensa ao direito constitucional de propriedade, bem como corte no fornecimento de gás, serviço de interfone, além da utilização da segunda vaga de garagem quando possível".


Na sentença o juiz determinou que fossem restabelecidos os serviços suspensos (gás, interfone, utilização da segunda vaga de garagem) e determinou que o condomínio não proíba o autor e seus familiares de usarem as áreas comuns e de lazer.


"Ademais, como ficaria a situação do condômino que, após longo período de inadimplência e restrição de uso de área comum, pagasse todo seu débito? Restituiria o condomínio, em seu favor, os prejuízos afetos ao prazo em que o mesmo não pôde se valer das referidas áreas comuns? Deve ser confirmado, assim, em caráter definitivo, o provimento liminar outrora deferido", concluiu o magistrado.


Assim, é possível observar que vem se consolidando na jurisprudência pátria o entendimento de que os condôminos inadimplentes não podem sofrer sanções de restrição no uso das áreas comuns, de lazer, em decorrência do inadimplemento das cotas condominiais. Ademais, o Código Civil Brasileiro estabeleceu em seu texto, os meios legais (específicos e rígidos) para a cobrança dos débitos condominiais, sem constranger os condôminos.

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Por Lucas Carvalho

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