O falecimento de um ente querido costuma ser um momento muito delicado em qualquer família e cercado de muitos desafios. Principalmente pelo luto, mas também por toda a burocracia envolvida. No que diz respeito à partilha de bens, muitas vezes surgem necessidades e oportunidades que exigem soluções rápidas, que não podem aguardar a finalização do inventário.
Neste contexto, seja pela existência de dívidas deixadas pelo de cujus, pelos altos custos de manutenção de um imóvel, por uma necessidade específica dos herdeiros ou pela simples vontade de otimização de tempo e dinheiro, é extremamente comum a alienação de imóveis em âmbito sucessório.
Em razão do princípio da saisine, insculpido no artigo 1.784 do Código Civil, sabe-se que a abertura da sucessão ocorre com o óbito e gera a imediata transmissão aos herdeiros do conjunto de bens deixados pelo falecido. Vale ressaltar que a herança possui natureza indivisível, de unidade; ou seja, até que haja a efetiva partilha, os bens são universalmente (e não individualmente) considerados.
Diante disso, havendo o desejo dos herdeiros de alienar algum bem imóvel que porventura componha a herança, antes de finalizado o inventário, existem algumas alternativas que podem ser adotadas, dentre as quais destacamos:
1. Cessão de Direitos Hereditários: Conforme prevê o art. 1.793 do CC, os direitos hereditários podem ser cedidos a terceiros através de Escritura Pública, de forma gratuita ou onerosa, sem a necessidade de autorização judicial, desde que observado o direito de preferência dos demais herdeiros. Contudo, é importante destacar que “tendo em vista o princípio da indivisibilidade da herança, a cessão de direitos hereditários sobre bem singularmente considerado será ineficaz, somente produzindo efeitos se o bem tocar ao herdeiro cedente quando da partilha”. Por outro lado, do ponto de vista prático e jurisprudencial, é possível realizar a cessão de direitos hereditários de forma individualizada, se firmada por todos os herdeiros.
2. Promessa de Compra e Venda: A promessa de compra e venda é negócio jurídico de caráter preliminar, que dá início ao acordo de vontades e será efetivado posteriormente através da outorga de Escritura Pública de Compra e Venda. Por este motivo, é possível que seja realizado antes de finalizado o inventário. No entanto, “caso firmada por um único herdeiro, deve contemplar condição suspensiva ou resolutiva, com base na restrição do artigo 1.793 do CC, sendo ideal, para fins de segurança, que a efetivação conte com todos os sucessores universais”.
3. Alienação por Alvará Judicial: O art. 619 do CPC prevê a possibilidade de alienação de bens individualmente considerados antes de finalizado o inventário, após oitiva dos interessados, mediante autorização judicial. Ressalte-se que o pedido de autorização para alienação deve ser muito bem fundamentado, pois, na prática, o que se observa nestas ocasiões é uma excessiva cautela do Poder Judiciário.
Por fim, independentemente do caminho adotado, sempre será preciso observar (e comprovar a observância) (d) o direito de preferência dos demais herdeiros, não sendo possível utilizar estes instrumentos para fins de burla a direitos sucessórios. Por este motivo, recomenda-se aos “herdeiros-alienantes” e, principalmente, aos adquirentes de bem imóvel ainda não inventariado que exijam a participação e expressa anuência de todos os herdeiros nesta espécie de negócio jurídico, a fim de minimizar os riscos de reconhecimento de ineficácia da compra e venda de imóvel em âmbito sucessório.
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Gabriela Macedo Advocacia, escritório especializado em Direito Imobiliário, Condominial, Empresarial e Extrajudicial. contato@gabrielamacedo.adv.br. Instagram @falecomaadv
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