Ao adquirir um imóvel, é necessário que se proceda com o registro do título na matrícula perante o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente pela circunscrição na qual o bem encontra-se localizado.
Esse registro faz com que a propriedade seja transmitida ao adquirente, promovendo a publicidade do ato, passando, o proprietário, a exercer os direitos inerentes à propriedade, o de usar, gozar, fruir e dispor do bem, assim como reivindicá-la de quem a possua injustamente.
A matrícula do imóvel pode ser considerada sua identidade, nela consta a descrição do bem (com suas especificações), os registros de transmissões com os dados de todos os proprietários, as averbações relativas ao imóvel ou aos proprietários, assim como os demais atos que envolvam situações jurídicas acerca do imóvel, da propriedade e do proprietário, a exemplo da alienação fiduciária, hipoteca, usufruto, alteração do estado civil e a indisponibilidade de bens, dentre outras.
No presente artigo, irá ser tratado sobre a indisponibilidade de bens.
O que é indisponibilidade de bens imóveis?
A indisponibilidade de bens é uma medida excepcional, que é conferida em caso de comprovação de situação de perigo, por meio de provas, cujo se justifica o receio de dilapidação patrimonial ou o desvio de bens.
Essa medida é averbada na matrícula do imóvel, com o objetivo de inviabilizar a alienação ou transferência do bem para terceiros. Após a publicidade do ato de indisponibilidade, quem adquirir o imóvel não poderá invocar o benefício jurídico de ser um contratante de boa-fé.
Esse é um dos motivos que demonstram a necessidade de realizar uma “Due Diligence” imobiliária antes da aquisição de um bem.
Quando um imóvel fica indisponível?
A indisponibilidade de bens é uma medida muito utilizada, principalmente em processos judiciais, com o objetivo de evitar que o devedor inadimplente, no curso da ação judicial, disponha do seu patrimônio com o objetivo de que o imóvel de sua propriedade não seja utilizado para a quitação da dívida em questão.
Ocorre que, muitas vezes, a decretação da indisponibilidade de bens atinge indevidamente os adquirentes de imóveis, que compraram o bem diretamente de construtoras e incorporadoras, porém, por razões financeiras ou por desconhecerem a necessidade de proceder com o registro junto ao cartório de Registro de Imóveis, não realizam com o registro da compra e venda na matrícula.
Como dito anteriormente, a propriedade de um bem é transferida com o registro do título causal na matrícula do imóvel, dessa forma, se não houver esse ato, o bem irá permanecer em nome do antigo proprietário, pois só é dono quem de fato registra. Nesses casos, se uma ação judicial for ajuizada contra o proprietário que consta na matrícula, o imóvel poderá se tornar indisponível, impossibilitando a transferência de propriedade.
Caso isso ocorra, a indisponibilidade será averbada e ocasionará o bloqueio de transferência, mesmo que o adquirente tenha quitado a totalidade dos valores acordados. Assim, o adquirente, mesmo que de boa-fé, ficará impedido de registrar a sua compra e venda ou qualquer outro ato de transferência de propriedade, uma vez que a indisponibilidade de bens impede também a outorga da Escritura Pública.
A indisponibilidade de bens pode ser determinada pelo juiz no curso do processo judicial ou por meio de liminar deferida judicialmente.
Como saber se um imóvel se encontra indisponível
Para identificar os ônus e gravames que recaem sobre determinado imóvel, é necessário que seja solicitada no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel encontra-se localizado, a Certidão de Ônus da matrícula. Nesse documento irá constar os ônus que recaem sobre o imóvel até a data da emissão.
Porém, existem formas de garantir maior segurança na aquisição de um bem, como por exemplo com o auxílio de um profissional técnico para que seja realizada a “Due Diligence” e sejam verificados os riscos e possíveis soluções para a aquisição do imóvel pretendido, resultando na realização de um negócio jurídico seguro, principalmente, para o adquirente.
O que é due diligence?
A “Due Diligence” imobiliária é uma espécie de "auditoria" prestada pelo advogado especializado em direito imobiliário, na qual será feita uma análise das informações relativas ao imóvel, documentos das partes envolvidas. Além disso, o advogado irá verificar também as certidões dos distribuidores estaduais e federais, da justiça do trabalho e demais certidões necessárias, a fim de verificar se existe alguma ação tramitando que possa implicar em problemas futuros referentes a unidade imobiliária objeto do negócio jurídico.
Essa análise mais aprofundada é necessária porque a Certidão de Ônus irá constar apenas a indisponibilidade de bens que já recai sobre o imóvel. Porém, com a “Due Diligence”, o advogado irá analisar se existem mais processos em nome do proprietário tabular que podem gerar novos gravames ao imóvel.
Por tudo quanto exposto, pode-se observar que a indisponibilidade de bens que pode recair sobre um imóvel gera grandes danos para o adquirente de um imóvel, mesmo que este esteja munido de completa boa-fé. Dessa forma, a busca por ajuda profissional, com o objetivo de tornar a aquisição de um imóvel mais segura, bem como o registro da aquisição imobiliária perante o Cartório de Registro de Imóveis, são meios adequados para evitar futuros problemas.
Ficou alguma dúvida? Estamos à disposição para respondê-lo através do e-mail contato@gabrielamacedo.adv.br
Por Lucas Carvalho