Cobrança de cota condominial por unidade ou por fração ideal?


Uma dúvida muito comum em condomínios que possuem diferentes tamanhos de unidades imobiliárias é com relação à forma de cobrança da cota condominial.


Existem duas formas corriqueiras de cobrança, quais sejam: por fração ideal ou por unidade. Na cobrança por fração ideal, as unidades com fração maior recolhem a quota condominial em valor superior às unidades com fração menor, isso porque, presume-se que existe uma maior aproveitamento da utilização das áreas comuns e consequentemente o custo para a manutenção seria mais elevado. Já na cobrança por unidade, o valor da cota condominial é o mesmo para todos os imóveis do condomínio, independentemente do tamanho ou da fração ideal.


Acontece que, corriqueiramente, as unidades com fração ideal menor defendem a cobrança por fração ideal, para que as maiores recolham um valor de cota superior e as maiores, por sua vez, defendem a cobrança por unidade, de forma que o valor da cota seja o mesmo, independentemente do tamanho do imóvel privativo. Mas afinal, qual é a forma correta?


No ano de 2004, a Lei 10.931 alterou o texto do Código Civil, passando o inciso I do Art. 1.336 a dispor sobre o dever do condômino de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Pela leitura dessa redação, podemos perceber que, caso a convenção de condomínio não estabeleça a cobrança igualitária por unidade, a cobrança deve ser feita por fração ideal.


Nesse sentido, podemos entender que, caso a convenção não disponha sobre a forma de cobrança, a condomínio deve seguir a regra estabelecida no código civil de cobrança pela fração ideal, mas nada impede que os moradores se reúnam em assembleia e disponham a melhor forma para o condomínio. Para isso, entretanto, a convenção precisa ser alterada, obedecido o quórum legal previsto de 2/3 dos condôminos, de acordo com o Art. 1.351 do Código Civil.


A grande polêmica, no entanto, diz respeito às convenções de condomínio anteriores ao ano de 2004, quando a redação do inciso I do Artigo 1.336 do Código Civil passou a viger. Nestes casos, o entendimento é de que deve prevalecer o que era estabelecido nas convenções, resguardando o direito adquirido dos proprietários no que diz respeito à forma de cobrança da cota condominial.


Nos condomínios em que a cobrança estiver sendo feita de forma contrária à lei ou à convenção, recomenda-se a realização de assembleia geral ajustando a forma de cobrança ao juridicamente correto.



Por Gabriela Macedo, advogada especialista em Direito Imobiliário, Presidente do conselho regional do Sudoeste Baiano no Instituto Baiano de Direito Imobiliário, tutora e professora da pós-graduação em Direito Imobiliário do CERS e fundadora do perfil no Instagram @falecomaadv. contato@gabrielamacedo.adv.br

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