O polêmico caso que viralizou na internet nos últimos dias de um dos moradores de condomínio de luxo em Recife que foi multado no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) por promover festas e depositou R$20.000,00 (vinte mil reais) aludindo ser “crédito para as próximas multas”, levantou a questão dos limites imputados a um morador em um condomínio.
No caso em análise, o proprietário tem se comportado fora dos padrões estabelecidos pelo prédio, promovendo festas de madrugada com muitas pessoas estranhas ao condomínio, música alta, acabando com a paz e sossego dos vizinhos.
Quais são os limites de um morador de condomínio?
Sabemos que as relações entre os vizinhos nem sempre são pacíficas, causando diversos problemas entre os possuidores e o próprio condomínio, devendo haver previsões claras, nas convenções e regimentos internos, sobre os direitos e deveres de cada um.
Dessa forma, estes instrumentos regulatórios são criados com base no Código Civil, sendo posteriormente decididos e votados em assembleias instaurando, assim, as normas de convivência do condomínio, a fim de que sejam evitadas situações como a do caso das Torres Gêmeas em Recife.
Ocorre que, ainda que haja tais normas, alguns condôminos, como o do caso em análise, as ignoram e agem de forma antissocial e egoísta, vindo a prejudicar os outros moradores.
O que é uma conduta antissocial?
Não existe um rol taxativo, podendo usar como exemplos comuns:
- Agressividade física e/ou moral constante e reiterada;
- Episódios de atentado violento ao pudor ou equivalente;
- Uso e/ou venda de drogas e entorpecentes;
-Toxicomania;
O que poderá ser feito para evitar esse tipo de situação?
De acordo com o Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.337, estabelece tão somente a penalidade de multa em caso de comportamento antissocial pelos condôminos, de modo que a exclusão do condômino antissocial pela interpretação literal da norma seria uma impossibilidade jurídica.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
O condômino antissocial poderá ser expulso?
Sobre a expulsão do possuidor, passou a existir uma discussão sobre essa possibilidade, em decorrência do quanto dispõe o parágrafo único do mencionado artigo, restando em aberto se essa ulterior deliberação de assembleia poderá decidir ou não pela exclusão do condômino antissocial.
Uma crítica realizada a ausência de norma que trate sobre o assunto é que, por vários anos, os condomínios eram forçados a conviver com situações de desrespeito aos direitos de vizinhança, que por muitas vezes, causavam riscos à segurança dos mesmos, sendo impossibilitados de realizar qualquer atividade de punição ao condômino infrator, sendo limitados apenas a aplicação de multas.
Qual a posição dos Tribunais em relação a esse assunto?
O Centro de Estudos Judiciários (CEJ) do C. STJ criou o Enunciado de 508 em sua V Jornada de Direito Civil que leciona:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (Arts. 5º, XXIII, da CF/88 e 1.228, §1º do CC/02) e a vedação ao abuso do direito (Arts. 187, e 1.228, §2º, ambos do CC/02) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do artigo 1.337 do CC delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
Nesse sentido, os tribunais vêm adotando o entendimento da possibilidade de exclusão do condômino antissocial, de maneira excepcional, em situações extremas, em que a convivência extrapola os limites de tolerância, tendo em vista que o direito privado de propriedade só é atribuído ao titular, caso este esteja desempenhando sua função social.
Ainda que haja essa possibilidade, é importante salientar que o ideal ainda é trabalhar na prevenção do conflito, por meio de regimentos atuais que evitem os problemas mais recorrentes.
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Por Maria Clara Rocha Terencio