No contexto das aquisições imobiliárias, é muito comum que, ao se mudar para o imóvel novo, o morador receba do condomínio uma cobrança de taxas condominiais em atraso referente ao período anterior à entrega das chaves.
No entanto, é pacífico o entendimento de que as cobranças de cota condominial só podem ser cobradas do novo proprietário a partir da sua efetiva imissão na posse, que acontece com a entrega das chaves do imóvel.
Ou seja, antes da entrega das chaves, todos os encargos incidentes sobre o bem, especialmente os condominiais, devem ser cobrados da apenas da Construtora.
Entende-se que esta regra é uma exceção à obrigação propter rem e é fundamentada no conceito que se extrai do Código Civil, especialmente do art. 1.336:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Portanto, conclui-se que o pagamento das despesas condominiais é obrigação exigível do condômino (daquele que tem a titularidade do imóvel perante o Condomínio) e, especialmente, daquele que tem a posse direta do bem para que possa dele usar e fruir.
Importante destacar que a condição de condômino não se adquire de forma imediata com a assinatura do contrato de compra e venda, mas apenas com o efetivo recebimento da unidade e a possibilidade de utilizá-la, após a entrega das chaves.
Sendo assim, antes deste momento, o adquirente ainda não é considerado condômino, razão pela qual não poderá ser cobrado por dívida anterior.
Neste mesmo sentido, como se trata de exceção à regra propter rem, entende-se também que, nestes casos, o imóvel não poderá ser penhorado por dívida de culpa exclusiva da
Construtora, anterior à imissão na posse do bem pelo novo proprietário.
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Gabriela Macedo Advocacia, escritório especializado em Direito Imobiliário, Condominial, Empresarial e Extrajudicial. contato@gabrielamacedo.adv.br. Instagram @falecomaadv
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