No dia 27 de abril de 2016 foi firmado o “Pacto para aperfeiçoamento das relações negociais entre Incorporadores e Consumidores” entre o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, Secretaria Nacional do Consumidor no Ministério da Justiça, Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, entre outros, com o objetivo de estabelecer critérios nas relações de compra e venda de imóveis, especialmente no que se refere à rescisão contratual.
Neste aspecto, a iniciativa foi de grande valia para as incorporadoras, por consolidar entendimentos sobre o tema de forma equilibrada, considerando a crise econômica que vem afetando todos os setores econômicos do país, em especial o mercado imobiliário que enfrenta desde 2014 um enorme índice de inadimplência, com uma média de 40% de desistências dos negócios firmados, se deparando, diuturnamente, com decisões judiciais sem qualquer razoabilidade, determinando a devolução integral dos valores pagos aos adquirentes, sem considerar os custos e despesas arcados pela incorporadora com a referida rescisão, além dos prejuízos decorrentes do desfazimento do contrato.
Além disso, o Pacto confere maior segurança jurídica ao mercado imobiliário, possibilitando um melhor contingenciamento das despesas, norteando parâmetros negociais para resolução dos conflitos extrajudicialmente e visando a maior responsabilidade dos adquirentes na aquisição dos imóveis, evitando o desfazimento imotivado.
O pacto estabeleceu penalidade única para o adquirente em caso de rescisão contratual, que será de até 10% do valor do preço do imóvel, se limitando ao montante de 90% do valor já pago ou de 20% dos valores pagos, somado à perda do sinal. Caso o imóvel esteja em construção, a devolução poderá ser feita em até seis meses, em parcela única.
Outro tema polêmico abordado foi a comissão de corretagem. Apesar de existir processo de repercussão geral em curso perante o Superior Tribunal de Justiça para uniformização das decisões que este tema, o pacto disciplinou que o pagamento da comissão pelo adquirente é legal, desde que feita em apartado e com a devida informação e dedução do valor total do imóvel. Este tópico, porém, poderá sofrer alterações em virtude do julgamento do STJ sobre o assunto.
No que se refere às multas contratuais, o pacto utilizou-se da inadimplência como fato gerador para fixação dos encargos moratórios. Tal inadimplência que se caracteriza para a incorporadora com o atraso da obra após 180 dias do prazo inicialmente previsto e para o adquirente no atraso/falta dos pagamentos devidos. Estabeleceu-se, nestes casos, a aplicação de multa moratória de 2% sobre o valor corrigido da prestação e multa compensatória de 1% ao mês, sobre o valor corrigido da prestação, contados dia a dia.
Entre os aspectos que devem ser observados com cautela pelas incorporadoras, destacamos a proibição de cobrança de taxas nos casos de cessão de direitos e taxas de serviços, além da fixação de multa no caso de inserção de cláusula contratual permitindo o prazo de tolerância de 180 dias para a finalização das obras, cláusula esta já reconhecida como válida jurisprudencialmente.
Importante ressaltar que o Pacto não possui efeito vinculante para os adquirentes e para as empresas não associadas à ABRAINC e à CBIC, assim como não estão vinculadas a ele as decisões do poder judiciário, contudo, espera-se que as disposições contidas no referido instrumento norteie as relações entre o mercado imobiliário e adquirentes em todo o Brasil, reduzindo a judicialização dos conflitos e incentivando os demais estados e entidades a estabelecerem critérios para uniformização das relações contratuais envolvendo imóveis, observadas as peculiaridades dos negócios firmados em cada região do país.
Gabriela Braga Macêdo