Quem é o responsável pelos débitos condominiais na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel?



A rescisão dos contratos de compra e venda de imóveis é situação corriqueira no mercado imobiliário e pode gerar inúmeros conflitos, não apenas entre as partes, mas também entre estas e terceiros.


Na esfera condominial, por exemplo, havendo inadimplemento do pagamento das taxas condominiais, surge a dúvida a respeito da responsabilidade do pagamento referente ao período em que o comprador esteve sobre a posse do imóvel.





Neste contexto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afirma que, quando houver a rescisão do contrato de compra e venda e o imóvel for devolvido ao promitente vendedor, caso haja taxa condominial em aberto, ainda que referente ao tempo de posse do promissário comprador, a responsabilidade pelo pagamento destes valores será do vendedor, ressalvado seu direito de regresso em ação indenizatória contra o comprador.


Este entendimento foi reafirmado em novembro de 2020, num Recurso Especial movido pela COHAB (Companhia de Habitação Popular) de Curitiba, no qual a companhia alegou que seria parte ilegítima para figurar no polo passivo do cumprimento de Sentença na ação de cobrança movida pelo Condomínio. Sustentou que não participou da fase de conhecimento processual e que, quando retomou o imóvel e soube da dívida, não havia mais a possibilidade de discutir os valores. O STJ negou provimento ao recurso e proferiu o seguinte

acórdão:


“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA EMBARGANTE. 1. Em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor. Precedentes. 2. Na hipótese, a insurgente (promitente vendedora) readquiriu a titularidade do direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado, motivo pelo qual deve responder pelos débitos do condomínio, ainda que não tenha figurado como parte na ação de conhecimento no âmbito da qual formado o título executivo judicial, pois nos termos do art. 568, inc. III, do Código de Processo Civil/73, aplicável à hipótese, a alienação ou cessão do imóvel ou direito litigioso alcança o novo devedor que assumiu a obrigação. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido.”


AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1.288.890 - PR (2011/0252491-9)


O referido julgado – e outras decisões semelhantes – estão fundadas na premissa já consolidada de que os débitos condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, acompanham a coisa, independentemente de quem seja seu titular no momento da cobrança. Portanto, se a propriedade do imóvel retorna do promissário comprador ao promitente vendedor, recaem sobre este a responsabilidade por eventuais dívidas de condomínio, ainda que de período anterior à (re) aquisição, em razão da titularidade do direito real sobre o bem.


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Gabriela Macedo Advocacia, escritório especializado em Direito Imobiliário, Condominial, Empresarial e Extrajudicial. contato@gabrielamacedo.adv.br. Instagram @falecomaadv


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Fontes:

https://www.sindiconet.com.br/informese/pagamento-atrasado-noticias-jurídico


https://www.conjur.com.br/dl/rescisao-vendedor-arcar-condomínio.pdf

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