Quando cabe pedido de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel na esfera das incorporações

Atualizado: 27 de set. de 2021

imobiliárias?


Lei de Distrato e seus impactos no mercado Imobiliário:


A Lei n.º 13.786/2018, mais conhecida como Lei de Distratos, foi sancionada com o intuito de reduzir o número de conflitos judiciais sobre resoluções de contratos de compra e venda de unidades autônomas no âmbito das incorporações imobiliárias e parcelamento do solo urbano.


A referida legislação trouxe alterações importantes na Lei n.º 4.591/1964, mais conhecida como Lei de Condomínio, introduzindo os artigos 35-A, 43-A e 67-A, além de acrescentar os artigos 26-A e 32-A à Lei n.º 6.766/1979, a Lei de Parcelamento do Solo.


Dentre as alterações mencionadas, encontram-se a obrigatoriedade do quadro resumo nos contratos de compra e venda de imóveis com informações essenciais ao consumidor, como por exemplo, as consequências do desfazimento da relação contratual motivada por alguma das partes, a possibilidade de exercício do direito de arrependimento do comprador.


Quanto a resolução contratual, a alteração trouxe aspectos relevantes no que tange a “cláusula de tolerância”, que deverá estar de forma expressa no contrato para evitar a resolução por atraso, já que quando houver atraso na conclusão da obra há um prazo legal de 180 dias de tolerância, contados da data estipulada contratualmente para a entrega.


De forma que, caso a entrega ultrapasse esse prazo, por culpa exclusiva do vendedor, o adquirente poderá pedir a resolução do contrato e a devolução da integralidade dos valores pagos no prazo de 60 dias da resolução, além do pagamento de multa contratual estabelecida, corrigidos monetariamente na forma do contrato.


O adquirente poderá também decidir pela manutenção do contrato, sendo devida indenização de 1% do valor pago por cada mês de atraso, proporcional ao dia, corrigido monetariamente na forma estabelecida no contrato, de modo que a multa moratória não pode ser cumulada com a indenização.


Outra alteração trazida pela Lei dos Distratos foi a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente. Neste caso, o incorporador deverá restituir as parcelas recebidas podendo deduzir dessa quantia a totalidade da comissão de corretagem, a penalidade convencionada entre as partes limitada a 25% das quantias recebidas, podendo essa penalidade chegar a

50% do valor, caso a incorporação esteja sujeita ao regime de patrimônio de afetação.


No cenário da unidade autônoma não ter sido entregue ainda ao cliente, a devolução deverá acontecer em 30 dias contados da expedição do habite-se, caso o empreendimento esteja sujeito ao regime de patrimônio de afetação e 180 dias, em parcela única, após a resolução do contrato, caso não esteja.


Porém, caso o imóvel já tenha sido disponibilizado ao comprador, ele também irá responder por impostos e demais encargos incidentes pelo imóvel, cotas condominiais e contribuições aplicáveis à associação de moradores, valor de fruição do imóvel equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.


Assim, pode-se concluir que a Lei 13.786/2018 trouxe maior segurança jurídica ao mercado de incorporação imobiliária e permitiu a previsão dos riscos do negócio pelas partes. Em que pese, ainda haja um desequilíbrio da relação contratual, diante das vantagens assumidas pela lei ao incorporador, as decisões judiciais serão mais justas e equânimes quanto ao tema.


Por Maria Clara Terencio. contato@gabrielamacedo.adv.br

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