Como funciona o ITBI na permuta imobiliária?


As permutas imobiliárias, muitas vezes conhecidas como trocas de imóveis entre proprietários, apesar de ser uma prática comum, e até parecer simples, possuem características bem particulares e regras específicas. Uma delas é sobre a incidência do ITBI sobre tal tipo de transmissão de bens, onde existe diversos questionamentos que serão esclarecidos mais adiante.





O que é o ITBI?


O ITBI, Imposto sobre a Transferência onerosa de Bens Intervivos, se refere ao imposto cobrado sobre a transferência de um imóvel para outro proprietário, pela Prefeitura Municipal na qual se localiza o bem. Ademais, o mesmo normalmente deve ser pago antes mesmo da transmissão de fato, sendo uma condição para sua oficialização.


O cálculo do ITBI irá depender da cidade e do valor do imóvel, levando em consideração que sua alíquota possui o limite máximo de 3%.


Sendo assim, a permuta imobiliária, independentemente da sua natureza, terá como objetivo final a transmissão de um imóvel, e por isso, contará com a necessidade do pagamento de ITBI, mas que a depender do caso, pode ter incidências e valores basilares diferentes.


O que é uma permuta imobiliária?


Primeiramente, é importante esclarecer que existem dois tipos de permutas imobiliárias, aquelas com torna e sem torna. Nesta lógica, a torna funciona como uma a diferença que será paga para igualar ao valor da transação, como o mecanismo de uma compensação.


Deste modo, a permuta de imóveis sem torna consiste na troca de imóveis de mesmo valor, sem existir o pagamento de diferença “por fora” da transação. Para melhor ilustrar, imaginemos que Lucas possuiu um apartamento que custa R$ 500.000,00, e vai realizar a troca na casa de Clara, que possui igual valor. Neste caso, tendo em vista a igualdade de valores, é desnecessária a presença de torna na negociação.


Por outro lado, ao que se refere à permuta imobiliária com torna, irá existir uma diferença de valor a ser paga, que não pode ultrapassar a quantia total do imóvel a ser recebido. A exemplo disso, vejamos: Lucas irá trocar sua casa, que custa R$ 500.000,00 com a de Clara, que equivale a quantia de R$ 300.000,00, assim, há a diferença de R$ 200.000,00, que neste caso será paga em dinheiro.


Qual será a diferença de incidência de ITBI nos tipos de permuta imobiliária?


Inicialmente, na permuta sem torna, quando os valores dos imóveis “trocados” são de igual quantia, o ITBI irá incidir sobre o valor de cada bem em seu respectivo município, assim como a sua alíquota, e por isso, os futuros proprietários irão arcar com os valores dos imóveis que vão receber.


No entanto, como mencionado anteriormente, na permuta com a torna a diferença não pode ultrapassar o valor do imóvel. Isso ocorre, porque o ITBI, nesses casos, incidirá apenas sobre o valor do bem, não sobre a torna, sendo pago pelo novo proprietário.


Na mesma medida, o valor da diferença sofrerá incidência pelo Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, devendo ser analisada as peculiaridades e detalhes de cada caso, que podem mudar o cenário.


Observemos que, caso o valor da diferença seja igual ou superior ao valor do imóvel, ela deixaria de ser apenas um mecanismo de pagamento, passando a ser a forma de transferência do imóvel, descaracterizando, portanto a permuta.


Diante o exposto, resta nítido que nas permutas imobiliárias são observados diversos detalhes e regras, que caso não forem cumpridas, podem gerar problemas futuros. Assim, há a necessidade de uma profunda análise caso a caso, de modo a adequar à necessidade dos envolvidos com os bens.


Ficou alguma dúvida? Estamos à disposição para respondê-lo através do e-mail contato@gabrielamacedo.adv.br


Por Maria Eduarda Crispim

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